ALTERAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL, IMPÕE MAIS RESPONSABILIDADE AO CORRETOR

Alteração do artigo 723 do Novo Código Civil

No último dia 19, a Presidência da República sancionou a lei nº 12.236, que altera o artigo 723 do Novo Código Civil, adequando-o às exigências da Lei Complementar nº 95, de 25 de fevereiro de 1998.

Com isso, uma pequena mudança na redação aumentou sobremaneira a responsabilidade do corretor de imóveis pelos negócios que intermediar de agora em diante. Anteriormente, o art. 723 abria brechas para a possibilidade de o profissional se eximir de assumir prejuízos ou danos por eventuais transações malsucedidas, visto que o texto o obrigava, simplesmente, a "prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance" sobre a negociação.

Por outro lado, a nova lei introduz agora a responsabilidade total ao intermediador, ao assegurar que o mesmo tem o dever de prestar ao cliente todas as informações acerca dos riscos que o negócio possa oferecer.

Para o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, essa é uma questão de suma importância para o mercado imobiliário. "Constantemente, recebemos denúncias de profissionais que, infelizmente, não honraram seus compromissos e não cumpriram com os preceitos do Código de Ética de nossa profissão, omitindo informações a seus clientes ou não alertando sobre possíveis riscos futuros com a compra ou venda de um imóvel. A nova lei pacifica o assunto, à medida que estabelece que o corretor é o principal agente na finalização do negócio."

Viana comentou, ainda, que a alteração no Código Civil é um avanço importante na legislação. "A atividade da corretagem ganha mais valorização e importância, devendo ser encarada pela sociedade como algo necessário para garantir segurança às transações imobiliárias."
Com o novo texto, o artigo 723 passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência."

DIREITO E LEGISLAÇÃO

08/10/2010 - 07h54

DECISÃO

Existência de bens comuns é pressuposto para a configuração de sociedade de fato

A inexistência da prova de patrimônio adquirido pelo esforço comum é circunstância suficiente para afastar a configuração de sociedade de fato, porque é pressuposto para seu reconhecimento. A conclusão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O processo teve início com ação de reconhecimento de sociedade de fato proposta por concubina contra a esposa legítima, após a morte de deputado estadual da Paraíba, com quem manteria relacionamento amoroso concomitante ao casamento. Ela afirma que era funcionária da Assembleia Legislativa quando o caso começou, em 1973, tendo nascido dois filhos da relação.

Na ação, a concubina pediu que fosse reconhecida a sociedade de fato mantida por 31 anos com o deputado, pois ela e os filhos viviam sob sua dependência econômica e afetiva, durante o relacionamento que durou até a morte do parlamentar, em 2004. Ele foi casado desde 1962 até morrer e também tinha dois filhos com a esposa.

Ao contestar a ação, a defesa da viúva alegou, em preliminar, a impossibilidade jurídica do pedido, pois o marido jamais deixou o lar conjugal ao longo dos 42 anos do casamento. Afirmou que cuidou do marido em sua enfermidade anterior à morte violenta, em longa peregrinação médica. Por fim, rebateu a existência tanto de concubinato quanto de união estável.

A sentença julgou improcedente o pedido. Segundo o juiz, não houve prova da contribuição do esforço comum para a aquisição de bens que pudessem constituir um patrimônio. Ao julgar apelação, no entanto, o Tribunal de Justiça da Paraíba declarou a existência da sociedade de fato. O tribunal estadual entendeu ser desnecessária a comprovação do patrimônio adquirido pelo esforço comum quando não se está pedindo a dissolução judicial da sociedade de fato, mas apenas a sua declaração, como no caso.

A viúva recorreu, então, ao STJ. Por maioria, a Turma reformou a decisão. Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora para o acórdão, embora a concubina tivesse mantido relacionamento com o falecido, não fez prova alguma da existência de bens eventualmente acumulados ao longo do concubinato.

A relatora considerou que a “simples convivência sob a roupagem de concubinato não confere direito ao reconhecimento de sociedade de fato, que somente emerge diante da efetiva comprovação de esforço mútuo despendido pelos concubinos para a formação de patrimônio comum. Isso porque a existência de sociedade de fato pressupõe, necessariamente, a aquisição de bens ao longo do relacionamento, para que se possa ter por caracterizado o patrimônio comum”.

Em seu voto, a ministra afirmou, ainda, que, de um homem na posição ostentada pelo deputado no cenário social e econômico, espera-se sagacidade e plena consciência de seus atos. Segundo a ministra, se ele pretendesse extrair efeitos jurídicos, notadamente de cunho patrimonial, em relação à sua então concubina, promoveria em vida atos que demonstrassem sua intenção de com ela permanecer na posse do estado de casados, afastando-se, dessa forma, do lar conjugal. “Se não o fez, não o fará, em seu lugar, o Poder Judiciário, contra a vontade do próprio falecido”, concluiu Nancy Andrighi.

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