LOCAÇÃO DE IMÓVEIS...

SÃO PAULO - A avenida mais cara da capital paulista atingiu, no primeiro trimestre deste ano, a marca de R$ 200 o metro quadrado para locação de imóveis comerciais.

O valor foi cobrado por um imóvel no Edifício Plaza Iguatemi, em um dos pontos mais nobres da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na zona oeste. É o maior valor já cobrado em São Paulo e, no País, a marca só é alcançada na região do Leblon, no Rio. Se fosse uma cidade, a Faria Lima seria a segunda mais cara do mundo. O dado faz parte do Relatório de Pesquisa de Escritórios, da consultoria imobiliária Colliers International, divulgado com exclusividade pelo Estado.

"Hoje, uma empresa que busca visibilidade está ou quer estar na Faria Lima. Ela se tornou nossa 5ª Avenida (famosa via comercial de Manhattan). Ter um endereço nela representa glamour", diz a vice-presidente da Colliers, Sandra Ralston. A via concentra sobretudo grandes bancos, fundos de investimento e sedes de multinacionais. "É o grande endereço comercial da cidade", complementa diretora de incorporadora Stan, Leila Jacy.

O valor médio de locação comercial da via é de R$ 153,50 o metro quadrado. Apesar do preço, a Faria Lima também lidera outro indicador: tem a menor taxa de vacância - relação entre espaço disponível e o estoque total - da cidade, com cerca de 0,8% de imóveis disponíveis para locação. Apesar do preço, é quase impossível achar imóvel de alto padrão por ali. "Isso é um reflexo do desequilíbrio entre demanda e oferta", diz Sandra.

Imóveis triple A, de altíssimo padrão, enfrentam desafio maior: sua taxa de vacância é zero, ou seja, quem procura não acha, segundo a consultoria imobiliária CB Richard Ellis. A via, porém, se especializou nesse tipo de empreendimento. "O cruzamento da Faria Lima com a Juscelino Kubitschek se tornou o endereço corporativo mais caro da cidade", afirma o diretor de atendimento da imobiliária Lopes, Cyro Naufel Filho.

O impacto desse cenário no mercado imobiliário pode ser exemplificado por um empreendimento recém-lançado na avenida: o F.L. 4300, das incorporadoras Stan, SDI e Bramex, com uma torre residencial e outra comercial, além de uma corporativa, previstas para ocupar o coração nobre da via a partir de 2014.

O terreno de 12 mil m², composto por um conjunto de 46 casas, levou um ano e meio para ser formado. Em menos de 24 horas de pré-vendas, porém, todas as salas comerciais e apartamentos disponíveis foram vendidos. E não foi bem o preço que atraiu os compradores, já que eles variaram de R$ 13 mil para residenciais a R$ 17 mil para comerciais.

A procura surpreendeu Leila Jacy, da Stan. "Sabíamos que, pela localização e conceito do projeto, venderia rápido. Mas, quando inauguramos o estande, já estava tudo vendido", aponta. "Era o último grande terreno da avenida."

Pré-locados

Além dele, ao menos outros dez empreendimentos estão previstos para ocuparem um endereço na Faria Lima.Juntos, eles representam 27% do estoque disponível hoje na região.

A entrega desses novos edifícios na avenida poderia aplacar em parte a demanda em alta. Poderia. Dois dos empreendimentos que estão previstos para o segundo semestre, e que somam cerca de 100 mil m², já estão total ou parcialmente alugados, mesmo antes de entregues.

No Pátio Malzoni, com ocupação prevista para outubro, 70% está locado. Já as lajes do Faria Lima 4440 pertencerão, a partir de julho, a três bancos: dois nacionais, que trocarão as avenidas Paulista e Berrini pela Faria Lima, e um internacional, que escolheu a via para se instalar no País. "Os bancos precisam de uma infraestrutura de alto padrão e não é qualquer prédio que pode atrair esse cliente", afirma o diretor de locação da consultoria imobiliária CB Richard Ellis, Adriano Sartori. "Na Faria Lima, criou-se uma oferta com altíssima qualidade", complementa.

Estoques

O esgotamento dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) e das outorgas, que permitem a construção de prédios acima do limite estabelecido, aliados à falta de grandes terrenos, já apresentam impacto direto nos preços praticados pelo mercado.

"É uma região com dificuldades de incorporação. Isso já influencia os preços. As empresas já estão precificando o futuro", diz Sartori. Segundo ele, o crescimento do País e as dificuldades para empreender novas construções - que podem levar cinco anos para sair do papel - podem fazer com que o futuro volume de produção possa não absorver a demanda.

"Ao esticar a Faria Lima, a Prefeitura ofereceu ao mercado há alguns anos uma nova gama de terrenos muito bem localizados. Mas as incorporadoras não conseguem mais viabilizar empreendimentos", diz Neufel Filho, da Lopes. E conclui: "É preciso uma revisão urgente do plano diretor. Vai ficar cada vez mais difícil - e mais caro - achar uma locação na Faria Lima."

(Valor é reflexo da alta demanda por um espaço na avenida, que carece de terrenos)

 

30 de maio de 2011 | 15h 55

Andressa Rovani, especial para O Estado de S. Paulo

 

MPSP - Liminar obtida pelo MP suspende construção de condomínio em APP em São Sebastião

O Ministério Público obteve, na última quinta-feira (12), liminar em ação civil pública impedindo o início das obras de construção de um condomínio em área de preservação permanente (APP) em São Sebastião, no litoral norte de São Paulo. O condomínio ficaria próximo ao rio Preto, cujas cheias poderia apresentar risco à ocupação humana, a menos que, de acordo com o Departamento Estadual de Proteção dos Recursos Naturais, seja feito “projeto de drenagem que garanta com segurança que a área não correrá risco de inundação e outras questões de afloramento do LF [lençol freático]”. O MP também destacou, em seu pedido à Justiça, que a CETESB primeiro indeferiu o pedido de licenciamento do empreendimento para só depois revisar o entendimento e liberar a obra. O juiz Antonio Carlos Martins, da 1ª Vara Cível de São Sebastião, cita na liminar parecer da própria Companhia dizendo que “toda a área pretendida para ocupação está em Área de Preservação Permanente conforme item 4, alínea “a”, art. 2º da Lei 4771/65 e alínea “d”, inciso I, art. 3º da Resolução CONAMA nº 303/02 (faixa APPP de 200 metros para curso d’água com 200 a 600 metros de largura) onde só é permitida a intervenção definida como de Utilidade Pública, Interesse Social e Baixo Impacto Ambiental, conforme Resolução CONAMA 369/06”.    Fonte: Ministério Público de São Paulo Publicado em 17 de Maio de 2011 às 14h40

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

26/05/2011 - 09h01

 

DECISÃO 

 

Após dezembro de 2006, é possível penhora online sem prova do esgotamento de vias extrajudiciais

 

É possível a penhora de valores disponíveis em conta bancária de executados, por meio do sistema BACEN-Jud, sem necessidade de comprovação do esgotamento de vias extrajudiciais de busca de bens a serem constritos, após a vigência da Lei n. 11.382/2006. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao acolher o pedido formulado pelo Banco Bradesco S/A.

No caso, o Banco propôs uma ação de execução contra devedor solvente por título executivo extrajudicial contra uma microempresa e outros, pela importância de R$ 11.788,71, relativa à cédula de crédito bancário.

O pedido inicial foi negado, sob o fundamento de que o título levado à execução, em verdade, refere a “contrato de limite de crédito e que o exequente deve provar a forma de utilização do dinheiro posto a disposição de sua correntista”, por isso não há certeza quanto ao valor líquido utilizado.

Inconformado, o banco apelou, mas o desembargador negou seguimento ao recurso monocraticamente. O Bradesco, então, agravou regimentalmente, oportunidade em que o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) negou provimento ao recurso. Opostos embargos de declaração, também foram rejeitados, e o recurso especial foi barrado pelo Tribunal estadual pela decisão de admissibilidade.

Apresentado agravo de instrumento perante o STJ, o mesmo foi conhecido para dar provimento ao recurso especial, afim de determinar ao TJMS nova apreciação dos embargos de declaração. Retornando os autos à Corte local, os embargos foram acolhidos para reconhecer a cédula de crédito bancário como título executivo hábil a embasar a execução, determinando por conseguinte, o prosseguimento da ação.

Assim, foi dado prosseguimento à execução, com a expedição de mandado de citação, penhora/arresto e avaliação. Entretanto, o oficial de justiça, após efetuar diligências, deixou de proceder à penhora, em virtude de o único bem encontrado em nome dos executados – um imóvel -, estar alugado e ser objeto de embargos em outros processos.

Penhora online

Diante da impossibilidade de se proceder à penhora, o Bradesco requereu a penhora online dos ativos financeiros porventura existentes em nome dos executados. O pedido foi indeferido pelo Tribunal estadual, em 24 de março de 2008.

No STJ, a instituição financeira sustentou que o TJMS não levou em consideração as recentes modificações operadas no processo civil pela Lei n. 11.382/06, que determina que, em ação de execução, a penhora deve recair, preferencialmente, em dinheiro, em espécie ou depósito ou aplicação em instituição financeira, estando equivocada a exigência de esgotamento dos meios para a localização de outros bens passíveis de penhora.

Em seu voto, o ministro Luis Felipe Salomão destacou que para a verificação da possibilidade de realização de penhora online, o STJ estabeleceu dois entendimentos, segundo a data em que foi requerida a penhora, se antes ou após as alterações introduzidas pela Lei n. 11.382/06.

Segundo Salomão, o primeiro entendimento, aplicável aos pedidos formulados antes da vigência da lei, é no sentido de que a penhora pelo sistema BACEN-Jud constitui-se em medida excepcional, cabível apenas quando o exequente comprova que exauriu todas as diligências no sentido de localizar bens livres e desembaraçados de titularidade do devedor.

O segundo entendimento, afirmou o ministro, aplicável aos requerimentos efetuados após a entrada em vigor da mesma lei, é no sentido de que essa modalidade de penhora não exige mais a comprovação de esgotamento de vias extrajudiciais de busca de bens a serem penhorados.

“A orientação atual do STJ é no sentido de admitir a penhora sobre o dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira, por possuir preferência na ordem legal de gradação”, disse o relator.

Coordenadoria de

Editoria e Imprensa

Jornal da Orla - As vantagens do fundo imobiliário

O setor imobiliário oferece ótimas opções de investimento para quem pode esperar por um retorno de médio e longo prazo. É o caso do fundo imobiliário, que é indicado aos investidores que desejam aplicar recursos em um negócio seguro, com boa rentabilidade e sem correr riscos de prejuízo.

Os fundos imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos, coletivamente, em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Com isso, o aplicador tem condições de se tornar sócio de um shopping center ou ter participação nos lucros de um grande empreendimento imobiliário.

Nesse sentido, o patrimônio (empreendimento imobiliário) transforma-se em uma carteira de ações negociadas por um grupo de investidores. Com isso, é possível comprar 30% de um escritório ou metade de uma loja no shopping. Geralmente, a cota de um fundo imobiliário custa em torno de R$ 1 mil.

Esta modalidade de investimento é semelhante aos fundos de ações negociados na Bolsa de Valores, como renda fixa, poupança, dólar,  euro e outros, que são autorizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Atualmente já estão em funcionamento mais de 90 fundos imobiliários no Brasil, com patrimônio total em torno de 6 bilhões de reais.

E quais são as vantagens? Em primeiro lugar, o fundo permite ao investidor aplicar recursos no setor imobiliário - que vem registrando altos índices de crescimento -, sem precisar comprar um imóvel. Portanto, é o melhor caminho para escapar da burocracia, uma vez que o investidor não precisa se preocupar com escritura, documentação, IPTU e toda a papelada exigida para a compra de um empreendimento.

Além disso, o fundo é isento do Imposto de Renda. Mas, para isso, o investidor precisa ser pessoa física, comprar as cotas na Bolsa de Valores e participar de um fundo que tenha pelo menos 50 cotistas e nenhum dos cotistas pode ter mais do que 10% das cotas. 

Antes de colocar a mão no bolso, lembre-se que o fundo imobiliário é fechado, portanto, não há resgate de cotas. Com isso, o investidor deve esperar pelo vencimento do contrato ou vender a cota no mercado secundário (para bancos e investidores).

CORRETAGEM INDEVIDA

TJRJ - Turma Recursal do Rio condena imobiliária por corretagem indevida

Publicado em 3 de Maio de 2011 às 13h32

Os juízes da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio, por maioria de votos, condenaram a Brasimóvel e a CR2 a pagarem, de forma solidária, uma indenização de R$ 8.868,76 à consumidora Ana Cristina Pimentel Silva, a título de dobra dos valores indevidamente cobrados e pagos pela comissão de corretagem referente à venda do imóvel por ela adquirido. As empresas foram condenadas por terem tranferido, de forma indevida, a comissão de corretagem do imóvel para a consumidora. Para o juiz Brenno Mascarenhas, as cobranças e pagamentos são indevidos porque os corretores estavam a serviço da incorporadora e vendedora do imóvel. Ele considerou também que as mesmas não foram contratadas e nem estavam a serviço dos consumidores, e que o valor das comissões não foi expressamente aceito pelos compradores, sendo os fatos incontroversos.  "O pagamento da comissão de corretagem incumbe de ordinário ao vendedor, no caso a incorporadora, o que reforça a conclusão de que a transferência dessa obrigação ao consumidor deve ser levada a efeito com o cuidado necessário para que a manifestação de vontade da parte hipossuficiente não se revista de vício. Assim, e também por força do princípio da boa-fé objetiva, os pagamentos questionados pela autora, para que se pudessem se considerar legítimos, deveriam ser contratados de maneira completamente transparente, o que, não foi feito", explicou o magistrado.  Ainda segundo o juiz, os réus e os profissionais que receberam as aludidas quantias, a título de comissão de corretagem e de "serviços de assessoria imobiliária", são parceiros comerciais no negócio celebrado com a autora e, nessa qualidade, respondem solidariamente pelos danos a ela causados.  Ana Cristina contratou com a CR2 promessa de compra e venda de imóvel residencial no Condomínio Splendore Valqueire I e pagou R$ 4.257,00 aos corretores e R$ 177,38 à Brasimóvel, a título de comissão de corretagem. A juíza Carla Faria Bouzo, do 2º Juizado Especial Cível da Capital, porém, julgou improcedente o pedido de cobrança indevida, já que não viu vício do produto ou serviço. A autora da ação recorreu. E, durante o julgamento, a relatora do recurso Simone de Araújo Rolim, que era favorável à manutenção da sentença, foi voto vencido, acordando então os demais juízes que integram a Turma Recursal em dar parcial provimento ao pedido nos termos do voto do juiz Breno Mascarenhas. Nº do Processo: 0143334-41.2010.8.19.0001 Fonte: Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

VÍCIOS FORMAIS QUE NÃO COMPROMETEM A HIGIDEZ DO ATO OU PÕEM EM DÚVIDA A VONTADE DA TESTADORA.

EMENTA CIVIL. TESTAMENTO PÚBLICO. VÍCIOS FORMAIS QUE NÃO COMPROMETEM A HIGIDEZ DO ATO OU PÕEM EM DÚVIDA A VONTADE DA TESTADORA. NULIDADE AFASTADA. SUMULA N. 7-STJ.

Superior Tribunal de Justiça - STJ

Resp 600.746

Publicado dia 15.06.2010

Superior Tribunal de Justiça

Revista Eletrônica de Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL Nº 600.746 - PR (2003/0188859-4)

RELATOR: MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR

RECORRENTE: MILTON CARLOS WATADA

ADVOGADO: NELSON DE SOUZA GALVAN

RECORRIDO: ARACY DA SILVA LEITE E OUTROS

ADVOGADO: MARISA SETSUKO KOBAYASHI E OUTRO

EMENTA

CIVIL. TESTAMENTO PÚBLICO. VÍCIOS FORMAIS QUE NÃO COMPROMETEM A HIGIDEZ DO ATO OU PÕEM EM DÚVIDA A VONTADE DA TESTADORA. NULIDADE AFASTADA. SUMULA N. 7-STJ.

I. Inclina-se a jurisprudência do STJ pelo aproveitamento do testamento quando, não obstante a existência de certos vícios formais, a essência do ato se mantém íntegra, reconhecida pelo Tribunal estadual, soberano no exame da prova, a fidelidade da manifestação de vontade da testadora, sua capacidade mental e livre expressão.

II. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula n. 7/STJ).

III. Recurso especial não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, não conhecer do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Luis Felipe Salomão, Raul Araújo Filho e Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP) votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 20 de maio de 2010(Data do Julgamento)

MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR

Relator

RECURSO ESPECIAL Nº 600.746 - PR (2003/0188859-4)

RELATÓRIO

EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR: Milton Carlos Watada interpõe, pelas letras "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado (fl. 626):

"TESTAMENTO PÚBLICO - INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS ELENCADOS NOS INCISOS I E II DO ARTIGO 1.632 DO CÓDIGO CIVIL - NULIDADE DECRETADA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA - RIGOR FORMAL QUE NÃO DEVE SE SOBREPOR À VONTADE DO TESTADOR - APELAÇÃO PROVIDA.

Segundo já decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, 'o testamento é um ato solene que deve submeter-se a numerosas formalidades que não podem ser descuradas ou postergadas, sob pena de nulidade. Mas todas essas formalidades não podem ser consagradas de modo exacerbado, pois a sua exigibilidade deve ser acentuada ou minorada em razão da preservação de dois valores a que elas se destinam - razão mesma de ser do testamento -, na seguinte ordem de importância: o primeiro, para assegurar a vontade do testador, que já não poderá mais, após o seu falecimento, por óbvio, confirmar a sua vontade ou corrigir distorções, nem explicar o seu querer que possa ter sido expresso de forma obscura ou confusa; o segundo, para proteger o direito dos herdeiros do testador, sobretudo dos seus filhos' [REsp nº 302.767/PR, 4ª Turma, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA - RSTJ 148/469]."

Alega o recorrente que a decisão negou vigência aos arts. 1.632, I e II, 145, III e IV, 146, parágrafo único, 129 e 130 do Código Civil anterior, bem assim divergiu da orientação de outros pretórios.

Aduz que a escritura pública de testamento não foi lavrada pelo Oficial do Cartório mas por terceiro, funcionário da serventia, que não é possuidor de fé pública, bem assim as cinco testemunhas não acompanharam integralmente o ato, circunstâncias incontroversas que levam à nulidade da disposição de última vontade, por ausência de requisitos essenciais.

Salienta que a testadora, Edith, ao testar, estava acompanhada da ré Aracy da Silva Leite, exatamente a que foi mais beneficiada no testamento não se podendo afastar que ela tenha influenciado a vontade da primeira.

Invoca precedentes jurisprudenciais.

Contrarrazões às fls. 706/726, salientando que a vontade da testadora era a de beneficiar as suas irmãs que na época ainda estavam vivas e com as quais tinha maior afinidade que com os seus sobrinhos, e que essa intenção foi prestigiada pelo Tribunal de Justiça, na linha da orientação doutrinária e jurisprudencial, que invoca.

Acrescenta, em resumo, que (fls. 723/724):

"a) Não há o que falar em ilegalidade dos atos formais do Testamento Público, uma vez que o documento de fls. 101, é legal, legítimo, verdadeiro, constando informações, dados e assinaturas também verdadeiras, registradas com fé pública;

b) Que o referido documento foi elaborado pelo Cartório Salinet, Tabelionato de Notas Tradicional da cidade de Londrina;

c) Que foi comprovado e não restou dúvida alguma quanto à lucidez e juízo perfeito da Testadora, e, que sua enfermidade não alterou essa condição, conforme já demonstrado fartamente nos autos;

d) Que a manifestação de vontade da Testadora, além de ser oficialmente comprovada na Escritura Pública do Testamento de fls. 101, foi expressivamente demonstrada pelas testemunhas que compareceram a este juízo e confirmaram que ouviram do Sr. Tabelião as disposições de sua vontade;

e) Que a condição de simplicidade, pouca instrução, hábitos reservados, vida recatada, poucas palavras, vem demonstrar a lisura da condução da vida da testadora, de sua educação, cordialidade e presteza como pessoa e como ser humano. Tais fatos que enobreceram a Testadora em nada, absolutamente nada pode caracterizar que a mesma não tivesse vontade própria, ou condução de sua vida, de seus negócios, de sua vontade de agir como cidadão e como proprietária dos bens que acumulou durante sua vida.

Deve ser refutada qualquer alegação desta natureza, vez que a Testadora era dona de si e de seus atos, conforme amplamente demonstrado e comprovado nos autos."

Refuta a configuração do dissídio jurisprudencial e pugnam os recorridos pela confirmação do decisum.

O recurso especial foi admitido na instância de origem pela decisão presidencial de fls. 733/736.

Parecer da douta Subprocuradoria-Geral da República, pelo Dr. Antônio Carlos Pessoa Lins, no sentido do não conhecimento do recurso (fls. 744/747).

É o relatório.

RECURSO ESPECIAL Nº 600.746 - PR (2003/0188859-4)

VOTO

EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR (Relator): Cuida-se de recurso especial baseado nas letras "a" e "c" do autorizador constitucional, em que se busca a nulidade de testamento deixado pela tia do autor em favor dos recorridos, a qual foi afastada por acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que reconheceu a validade da disposição de vontade da testadora.

O aresto objurgado, de relatoria do eminente Desembargador Leonardo Lustosa, traz a seguinte fundamentação (fls. 630/635):

"II - Trata-se de apelação contra sentença que decretou a nulidade de testamento público, por inobservância das regras inseridas no art. 1.632, incs. I e II, do Código Civil.

Cinge-se a controvérsia, portanto, à nulidade decretada.

No essencial, a discussão gira em torno da extensão que se deve dar às formalidades que revestem a elaboração do testamento público, mormente no que tange à presença de cinco testemunhas durante todo o tempo da celebração do ato de última vontade, bem como a sua lavratura pelo tabelião, inseridas nos incisos I e II do artigo 1.632 do Código Civil.

Não resta dúvida que o testamento é um ato solene e, como tal, deve, em princípio, submeter-se a várias formalidades, sob pena de nulidade.

Todavia, esse rigorismo formal não deve ser levado ao extremo, de maneira a se sobrepor à vontade real manifestada pelo testador.

Afinal, a lei visa, com a exigência das formalidades, a garantir a veracidade e a espontaneidade das declarações de última vontade.

Bem por isso, não se há de interpretar friamente e literalmente a lei, de forma a se entender maculado aquele ato de última vontade, apenas e tão-somente porque, embora lavrado em tabelionato, não o foi pelo oficial público, titular da serventia, e nem as cinco testemunhas o assistiram totalmente.

Se é verdade que não foi o tabelião que o lavrou, conforme admitiu a própria ré, que estava presente, pois acompanhou a testadora, tem-se que o foi pelo funcionário Laércio Torquato Leite, nas dependências do Tabelionato Salinet, e sob a sua supervisão, pois ali se encontrava , tendo, inclusive, lido e subscrito o ato, na presença de cinco testemunhas.

Leve-se em conta que a realidade dos tabelionatos, nos dias atuais, é bastante diferente da longínqua época da promulgação do Código Civil, não podendo se exigir que o próprio titular, em todos os casos, com os inúmeros afazeres que tem, escreva, datilografe, ou melhor, na era da informática, digite as palavras ditadas ou declaradas pelo testador.

Embora seja ato personalíssimo, não se pode negar que seus substitutos eventuais, tais como o oficial maior ou o empregado juramentado, têm capacidade funcional cumulativa com a do tabelião para praticar os atos de competência deste.

Daí por que não se há de inquinar de nulo o testamento que, apesar de lavrado com os requisitos mínimos de segurança, de autenticidade e de fidelidade, não o foi pelo titular da serventia.

Da mesma forma, malgrado as cinco testemunhas signatárias do ato de última vontade não tenham acompanhado integralmente a sua lavratura, como deflui da prova oral colhida, vale salientar que quatro delas eram funcionárias do cartório e, portanto, ali se faziam presentes.

De qualquer forma, tanto elas, quanto a quinta testemunha - pessoa que trabalhava nas proximidades do tabelionato -, ouviram a leitura integral dos últimos desejos e disposições da testadora, corporificados no ato notarial, feita pelo titular da serventia, fato que traduz a certeza de que a vontade real daquela estava ali expressa.

Assim, não há como se apegar ao rigorismo da lei, obedecendo-a irrestritamente, pois se estaria dando uma solução iníqua, ao acolher o pedido de declaração de nulidade do testamento, em detrimento da real e verdadeira intenção da testadora.

Sobre o tema rigorismo formal do testamento e interpretação literal dos dispositivos legais que especificam seus requisitos, tanto os doutrinadores, como a própria jurisprudência, têm se posicionado, não raras vezes, no sentido do abrandamento dessas exigências, reputando-as, mesmo, insignificantes na formação do ato.

A propósito, colhe-se, por primeiro, a sempre sábia lição de PONTES DE MIRANDA, exposta na obra Tratado dos Testamentos, vol. 5, p. 368, lembrada por JOSÉ OLYMPIO DE CASTRO FILHO:

'A interpretação estrita, literal, terá o grave resultado de matar ato de extraordinária importância, como é o testamento, sem a culpa e contra a vontade, provada, do testador. Então, o artifício, que tinha por fito proteger a testamentificação, passa a constitui injunção contrária à Justiça. Nessa discordância, entre o meio e o fim, a inércia do juiz pode ser indefensável, pode mesmo ser felonia à sua missão.Ele não é um instrumento de imposição, mas instrumento do direito, e o conflito entre o texto imperfeito e as realidades que compõem a situação jurídica deve resolver-se segundo o direito, e não pela capitulação diante da lei injusta. [...]'

Da mesma forma, o pensamento de UBALDINO DE AZEVEDO é no sentido de que, malgrado seja competência privativa do oficial público, titular da serventia, lavrar testamentos, há entendimento generalizado de que o seu imediato, tal como o oficial maior, também a tem, cumulativamente.

O mesmo autor lembra que o esse rigor formal nos testamentos tem sido abrandado pela jurisprudência dos Tribunais, inclusive transcrevendo parte de voto do insigne Magistrado OROSIMBO NONATO, então componente da Corte de Apelação do Estado de Minas Gerais, na qual assevera, com extrema lucidez e propriedade, em lição inteiramente aplicável à espécie, que ... no compreender e fixar o sentido e a extensão das formalidades, cumpre ter em mente que elas suscitaram para resguardar a manifestação da vontade do testador. O formalismo, no testamento, é destinado a proteger a veracidade, a realidade do ato. Daí e só por isso, o seu caráter imperativo, sua feição ritual. A interpretação, pois, ainda nesse terreno não perde sua razão de ser. As formas testamentárias são de ordem pública, mas isso não quer dizer que se não possam interpretar os artigos da lei, que fixam os requisitos essenciais.

Este Tribunal, pelo Terceiro Grupo de Câmaras Cíveis, também já teve oportunidade de tratar do tema por ocasião do julgamento dos Embargos de Declaração nº 79.614-1/0, no acórdão nº 618, da lavra do eminente Des. NEWTON LUZ, assim ementado:

'O rigorismo formal da legislação civil, desde que respeitados os requisitos mínimos de segurança, de autenticidade e de fidelidade, não pode sobrepor-se à vontade real do testador.'

Bem de encontro ao que já se expôs sobre a questão, destaca-se, do corpo desse aresto, que o rigorismo das formas prescritas na legislação civil é justificado para resguardo e garantia da vontade do testador, mas não pode ir ao ponto de macular o ato, por mera interpretação fria e literal da lei.

O egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a propósito dessa severidade de forma exigida para os atos de última vontade, embora versando o caso sobre testamento particular, confirmou-o integralmente, apesar de vício formal existente, em aresto cuja ementa assim está redigida:

'Testamento. Particular. Requisitos. Presença de três testemunhas ao invés das cinco exigidas na lei. Irrelevância. Excesso de formalismo desnecessário. Preservação da vontade do testador. Vício de consentimento inocorrente.Registro determinado. Recurso provido para esse fim.'

O próprio colendo Superior Tribunal de Justiça, mais alta corte infraconstitucional, a despeito de alguns julgados contrários, tem seguido a mesma trilha, conforme se infere dos seguintes arestos:

'Testamento particular. Requisitos do art. 1.645, II, do Código Civil.

Não havendo dúvida quanto à autenticidade do documento de última vontade e conhecida, induvidosamente, no próprio, a vontade do testador, deve prevalecer o testamento particular, que as testemunhas ouviram ler e assinaram uma a uma, na presença do testador, mesmo que sem que tivessem elas reunidas, todas, simultaneamente, para aquele fim.

Não se deve alimentar a superstição do formalismo obsoleto, que prejudica mais do que ajuda. Embora as formas testamentárias operem como jus cogens, entretanto a lei da forma está sujeita à interpretação e construção apropriadas às circunstâncias. Recurso conhecido, mas desprovido.'

'O testamento é um ato solene que deve submeter-se a numerosas formalidades que não podem ser descuradas ou postergadas, sob pena de nulidade. Mas todas essas formalidades não podem ser consagradas de modo exacerbado, pois a sua exigibilidade deve ser acentuada ou minorada em razão da preservação de dois valores a que elas se destinam razão mesma de ser do testamento -, na seguinte ordem de importância: o primeiro, para assegurar a vontade do testador, que já não poderá mais, após o seu falecimento, por óbvio, confirmar a sua vontade ou corrigir distorções, nem explicar o seu querer que possa ter sido expresso de forma obscura ou confusa; o segundo, para proteger o direito dos herdeiros do testador, sobretudo dos seus filhos.'

Antes mesmo da existência dessa Corte, o egrégio Supremo Tribunal Federal também já decidira no mesmo sentido:

'Não pode o juiz dispensar as formalidades exigidas para o testamento, mas pode interpretá-las com amplitude e largueza.'

'Testamento público. Presença das testemunhas.

Tratando-se de testamento declarado e não ditado, o afastamento de testemunha durante o ato da redução a escrito tendo estado, entretanto, presente às declarações do testador e à leitura do instrumento pelo tabelião, não acarreta a nulidade do testamento por violação do art. 1.637, n. II, do Código Civil. Interpretação de lei e apreciação de provas não autorizam recurso extraordinário.'

Não se olvide, por fim, que o futuro Código Civil, com previsão de vigência a partir do próximo ano, atento à nova realidade fática e social, abrandou significativamente as formalidades testamentárias.

Impõe-se, destarte, a reforma da sentença que decretou a nulidade do indigitado testamento, julgando-se, em conseqüência, improcedente a ação, com inversão dos ônus de sucumbência."

É apontada ofensa aos arts. 1.632, I e II, 145, III e IV, 146, parágrafo único, 129 e 130 do Código Civil anterior, além de divergência jurisprudencial em relação a julgados de outras Cortes.

Com a devida vênia, estou em que a decisão não merece reparo.

De efeito, o vício formal somente deve ser motivo de invalidação do ato quando comprometedor da sua essência, que é a livre manifestação da vontade da testadora, sob pena de se prestigiar a literalidade em detrimento da outorga legal à disponibilização patrimonial pelo seu titular.

Nesse sentido inclinou-se a orientação do STJ, como se infere do seguinte precedente, verbis:

"CIVIL. SUCESSÃO. TESTAMENTO. FORMALIDADES. EXTENSÃO.

O testamento é um ato solene que deve submeter-se a numerosas formalidades que não podem ser descuradas ou postergadas, sob pena de nulidade.

Mas todas essas formalidades não podem ser consagradas de modo exacerbado, pois a sua exigibilidade deve ser acentuada ou minorada em razão da preservação dos dois valores a que elas se destinam - razão mesma de ser do testamento -, na seguinte ordem de importância: o primeiro, para assegurar a vontade do testador, que já não poderá mais, após o seu falecimento, por óbvio, confirmar a sua vontade ou corrigir distorções, nem explicitar o seu querer que possa ter sido expresso de forma obscura ou confusa; o segundo, para proteger o direito dos herdeiros do testador, sobretudo dos seus filhos.

Recurso não conhecido."

(4ª Turma, REsp n. 302.767/PR, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 24.09.2001)

Na mesma linha, embora versando sobre testamento particular, foi a decisão tomada pela Egrégia 3ª Turma no Resp n. 828.616/MG, assim ementado:

"RECURSO ESPECIAL. TESTAMENTO PARTICULAR. VALIDADE. ABRANDAMENTO DO RIGOR FORMAL. RECONHECIMENTO PELAS INSTÂNCIAS DE ORIGEM DA MANIFESTAÇÃO LIVRE DE VONTADE DO TESTADOR E DE SUA CAPACIDADE MENTAL. REAPRECIAÇÃO PROBATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.

I - A reapreciação das provas que nortearam o acórdão hostilizado é vedada nesta Corte, à luz do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

II - Não há falar em nulidade do ato de disposição de última vontade (testamento particular), apontando-se preterição de formalidade essencial (leitura do testamento perante as três testemunhas), quando as provas dos autos confirmam, de forma inequívoca, que o documento foi firmado pelo próprio testador, por livre e espontânea vontade, e por três testemunhas idôneas, não pairando qualquer dúvida quanto à capacidade mental do de cujus, no momento do ato. O rigor formal deve ceder ante a necessidade de se atender à finalidade do ato, regularmente praticado pelo testador. Recurso especial não conhecido, com ressalva quanto à terminologia."

(REsp 828616/MG, Rel. Min. Castro Filho, unânime, DJU de 23.10.2006)

No caso dos autos, como se infere do voto condutor da decisão combatida, não se identificou qualquer desvio de vontade da testadora, resumindo-se o vício apenas à ausência da testemunha "durante o ato da redução a escrito" (fl. 635), e ao fato de sua lavratura ter sido feita por servidor do cartório, não pelo tabelião, mas dentro do Ofício de Notas e por este último lido e subscrito o ato (fls. 631 e 654).

Ora, parece-me que muito mais relevante é o testemunho relativo ao teor das disposições emanadas pela testadora, como a leitura do que foi reduzido a termo, pois, essencialmente, é o que interessa. Se a testemunha assistiu às declarações, livres, e a leitura feita a posteriori com elas coincidia, inexiste motivo à nulificação. E também ponho-me de acordo com a suficiência da leitura e subscrição do ato pelo tabelião, ao menos quando não evidenciada a fraude ou uma incoerência nas disposições, sendo relevante observar que igualmente não foi reconhecida qualquer evidência de incapacidade mental da testadora.

Oportuno, mais, ressaltar, que o autor é sobrinho da testadora, enquanto as rés são suas irmãs, de modo que não é desarrazoado imaginar-se que ela tenha desejado privilegiar aquelas pessoas mais próximas em detrimento de um parente mais distante, filho de uma outra irmã já falecida.

Por tais circunstâncias, e sendo vedado a esta Corte rever as considerações de fato emanadas do Tribunal a quo, ao teor da Súmula n. 7, não conheço do recurso especial, na esteira da orientação firmada nos precedentes aqui invocados.

É como voto.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

Número Registro: 2003/0188859-4 REsp 600746 / PR

Número Origem: 974752

PAUTA: 20/05/2010 JULGADO: 20/05/2010

Relator

Exmo. Sr. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocuradora-Geral da República

Exma. Sra. Dra. ANA MARIA GUERRERO GUIMARÃES

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

RECORRENTE: MILTON CARLOS WATADA

ADVOGADO: NELSON DE SOUZA GALVAN

RECORRIDO: ARACY DA SILVA LEITE E OUTROS

ADVOGADO: MARISA SETSUKO KOBAYASHI E OUTRO

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Sucessões - Nulidade e Anulação de Testamento

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Luis Felipe Salomão, Raul Araújo Filho e Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP) votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 20 de maio de 2010

TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

Secretária

Documento: 973895 Inteiro Teor do Acórdão - DJ: 15/06/2010 

(www.jurisway.org.br.)

Comprar ou desistir de imóveis de vendedores devedores

No presente artigo serão apresentados alguns problemas polêmicos do compromisso de compra e venda de imóveis. Mais especificamente aqueles voltados a eventuais ônus que recaiam sobre a pessoa do vendedor (ex: ações trabalhistas). 

 







(Texto enviado ao JurisWay em 10/1/2010)

 Sumário: 1. Introdução / Compromisso de compra e venda – linhas gerais / 3. Questão da adjudicação compulsória / 4. Restrições à pessoa do vendedor / 5. Compromisso de compra e venda e a fraude contra credores / 6. Conclusão

1.Introdução

           

                        No presente artigo serão apresentados alguns problemas polêmicos do compromisso de compra e venda de imóveis. Mais especificamente aqueles voltados a eventuais ônus que recaiam sobre a pessoa do vendedor (ex: ações trabalhistas).

                        Da mesma forma, pretender-se-á por meio deste esclarecer a força do terceiro de boa-fé comprador em referida relação jurídica, demonstrando-se, inclusive, o porquê de seu privilégio sobre eventuais credores do vendedor.

                        Tudo para, ao final, dar uma resposta concreta a vendedores e compradores de imóveis sobre a maior e mais verdadeira impossibilidade de realização dum eventual compromisso de compra e venda.      

2. Compromisso de compra e venda – linhas gerais

Compromisso de compra e venda é um contrato em que uma das partes, o promitente vendedor, obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, de modo a comprometer-se, ainda, a outorgar a escritura de transferência da propriedade imobiliária ao promissário comprador caso este pague o preço ajustado (tendo esse último, desde que cumpridas suas obrigações, direito real sobre o imóvel objeto do contrato).

                        Importante ressaltar que essa espécie de contrato preliminar também está direcionada a indivíduos que, desejando realizar negócio de compra e venda, não podem (ou não querem) fazê-lo em dado momento por motivos diversos (como, por exemplo, uma impossibilidade fática em razão de dívidas de IPTU e condomínio do imóvel objeto do contrato). Isso é notório quando alguém se vê impedido de realizar uma avença típica, ou quando esta se manifesta inoportuna por oferecer certas condições desfavoráveis ao estipulante.

                        Entretanto, mesmo que não haja qualquer empecilho, pode-se dizer que o compromisso de compra e venda (contrato preliminar formal e não solene) é, em regra, o mais utilizado pelas partes que avençam negócios de compra e venda de imóveis.

                        E ao não possuir o contrato de compromisso de compra e venda cláusula de arrependimento ^[1], tanto o proprietário vendedor quanto o comprador são obrigados a seguir com o negócio jurídico até o seu final, podendo qualquer das partes, em caso de descumprimento da obrigação contratual da outra, realizar notificação para o devido adimplemento em determinado prazo sob as penas da lei (ação de adjudicação compulsória no caso do comprador e recusa justificada de outorga de escritura no caso do vendedor).

3. Questão da adjudicação compulsória

Com relação à possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel objeto do referido contrato pela via judicial, hoje é pacífico o entendimento de que basta a promessa sem cláusula de retratabilidade para legitimar a postulação em juízo. É conveniente, contudo, que se ressalte a existência de corrente de entendimento diversa; respaldada em controversa interpretação.

Bem, mas ao menos segundo a esmagadora maioria dos juristas e jurisprudência pacificada, a adjudicação é deferida em reverência à natureza irretratável da convenção; quando o implemento da obrigação prometida pelo devedor não conhece alternativa válida à conclusão do negócio senão a própria transferência do domínio.

Com isso, para que o compromissário comprador possa exercer seu direito de adjudicação judicial do imóvel objeto do compromisso de compra e venda não é necessário que tal contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Com razão, haja vista o fato de o referido contrato ser particular e já possuir, por isso, a necessária força coercitiva de cumprimento (até mesmo porque se houvesse a necessidade de tal registro o contrato de compromisso de compra e venda não teria autonomia legal – o que não é o caso).

4. Restrições referentes à pessoa do vendedor

Noutro sentido, no que se refere à pessoa das partes envolvidas no compromisso de compra e venda, pode-se dizer que existe a possibilidade de que alguma delas (notoriamente a do vendedor), por motivos de restrições pessoais (judiciais ou extrajudiciais), inviabilize tal avença.

É o caso, por exemplo, em que a pessoa do vendedor possui ações trabalhistas contra si movidas por empregados domésticos ^[2] (e desde que exista penhora, em virtude de tais processos, sobre o imóvel objeto do compromisso de compra e venda).

Na verdade, ainda que haja ações trabalhistas oriundas de relações de trabalho residenciais, para que tais possam ser consideradas como fatos impeditivos dum possível compromisso de compra e venda, é necessário que exista (em razão delas) penhora sobre o imóvel objeto do referido contrato. E, mais ainda, que tal penhora esteja registrada na matrícula do imóvel (segundo o disposto no parágrafo quarto do artigo 659 do CPC ^[3]). Isso para dar conhecimento a terceiros.

No entanto, se faz lúcido ressaltar que para uma penhora não registrada na matrícula do imóvel ser válida em relação a referidos terceiros é preciso que tais estejam de má-fé (ou seja, que tenham conhecimento de tal penhora ainda não registrada no momento da compra). Porém, vale dizer também que, mesmo com a ciência dum terceiro sobre eventual penhora do bem, é muito complicada a prova de tal fato pelo credor trabalhista do devedor vendedor (ora antigo proprietário do imóvel então constrito).

Lembrando, ainda, que a dita presunção relativa (ou quase absoluta) da boa-fé de terceiros (referida indiretamente no artigo citado do CPC) em razão de sua não ciência sobre uma eventual penhora de imóvel por si adquirido já pode ser considerada como uma posição jurisprudencial pacificada ^[4] e sumulada pelo STJ (Súmula 375 ^[5]) Com razão, visto que a lei federal aludida é bem clara em seus termos.

Em paralelo, se faz importante registrar, também, que o possível comprador de um imóvel cujo proprietário possua contra si ações trabalhistas de empregados domésticos não poderá ter o imóvel adquirido penhorado (posteriormente à compra) se o tiver (com ou sem registro imobiliário de tal fato) como bem de família. Isso porque, segundo o artigo 1.715 do CC ^[6], o bem de família, mesmo nesses casos, será considerado impenhorável. O que possivelmente ocorrerá é a perda do bem por força de anulação do compromisso de compra e venda (como se verá adiante).

Ademais, não é de mais lembrar que o adquirente de boa-fé não pode ter outros bens de sua propriedade penhorados (em virtude da impenhorabilidade de seu bem de família) em razão de ações trabalhistas cuja legitimidade passiva seja do antigo proprietário do imóvel por ele adquirido. Isso em razão de tal comprador não possuir relação processual direta com tais ações, sendo, portanto, parte ilegítima delas.

5. Compromisso de compra e venda e a fraude contra credores

Por fim, com relação à fraude contra credores (que pode anular negócios jurídicos), muito importante esclarecer que a ocorrência de tal instituto só pode ser tipificada quando o comprador do bem do devedor estiver de má-fé, e, mais ainda, quando o referido devedor não tiver patrimônio capaz de responder por seus débitos (por força de insolvência).

6. Conclusão

                        Sendo assim, por todo o exposto nas linhas anteriores, conclui-se que o terceiro de boa-fé, como parte compradora em compromisso de compra e venda em que exista ônus sobre a pessoa do vendedor, está numa condição superior a qualquer credor deste último.

                        Isso porque tal terceiro comprador não pode arcar, por meio de seu novo patrimônio adquirido legalmente, com débitos não gerados por si. Deveras, tal terceiro não deve possuir o dever jurídico em uma relação da qual não recebeu qualquer beneficio.

                        No entanto, importante esclarecer que para ser considerado de fato um terceiro de boa-fé, deve o comprador verificar, antes de firmar um compromisso de compra e venda, se a pessoa do(s) vendedor(es) não possui nenhum ônus sobre si naquele momento de realização do negócio jurídico; e, caso existam, se o(s) referido(s) detém patrimônio suficiente para responder aos seus débitos (solvência).

                        Porém, sem qualquer hipocrisia, é preciso lembrar, também, que mesmo que tal terceiro adquirente saiba do(s) ônus que recaiam sobre a pessoa do(s) vendedor(es), é muito difícil a prova de sua dita má-fé pelo credor (que o era antes da compra e venda) deste(s); prova essa que poderia acarretar na anulação do negócio jurídico.

                        Bom reiterar, ainda, que a eventual fraude contra credores, caso requerida e provada pelo interessado, gera a anulação (e não nulidade) do negócio jurídico. E qual a importância disso? Enfim, se o credor não pedir a anulação, via judicial, do referido negócio no prazo decadencial de dois anos (ainda que exista penhora registrada em Cartório Imobiliário no caso de bens imóveis), há a convalidação deste. E o que isso significa? Que tal negócio, ainda que realizado com fraude contra credores, não poderá mais ser anulado.

                        Dessa maneira, devem os credores, por sua vez, estarem sempre atentos aos passos de seus devedores, de modo a evitar que tais se tornem insolventes com a venda de todo o patrimônio que possuem (aproveitando-se, inclusive, de prazos decadenciais para fazer isso). Devem, ainda, em caso de penhora em seu favor sobre bens imóveis de seus devedores, fazer o devido Registro Imobiliário de cada uma a fim de dar conhecimento a terceiros.

Em suma, para encerrar este artigo, importante dizer que, acima das leis, deve estar a dignidade humana da pessoa do vendedor e comprador.  Assim, antes de encerrar a possibilidade de um negócio, devem as referidas partes avaliar o seu real interesse nele. No caso do comprador, o quanto o imóvel sob análise lhe causa sentimentos de bem estar; e, no caso do vendedor, o que a venda de um bem de sua propriedade pode lhe trazer em boa troca. Desistir... Nunca tão só por impossibilidade legal objetiva; mas, acima de tudo, por inviabilidade moral subjetiva.  

              

^[1] . Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

^[2]."Consectariamente, não se confundem os serviçais da residência, com empregados eventuais que trabalham na construção ou reforma do imóvel, sem vínculo empregatício, como o exercido pelo diarista, pedreiro, eletricista, pintor, vale dizer, trabalhadores em geral. A exceção prevista no artigo 3º, I, da Lei 8.009/90, deve ser interpretada restritivamente. Em conseqüência, na exceção legal da penhorabilidade do bem de família não se incluem os débitos previdenciários que o proprietário do imóvel possa ter em relação a estranhos às relações trabalhistas domésticas", afirmou o ministro Fux. Votaram com o ministro Fux, que lavrará o acórdão, os ministros José Delgado, Teori Albino Zavascki e Denise Arruda – Fonte: STJ.

^[3]. Art. 659.  A penhora deverá incidir em tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal atualizado, juros, custas e honorários advocatícios.

§ 4^o  A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 652, § 4^o), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbação no ofício imobiliário, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial

^[4] EXECUÇÃO FISCAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - PENHORA - IMÓVEL ALIENADO E NÃO TRANSCRITO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

1. Jurisprudência da Corte que reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ).

2. Impossibilidade de penhorar-se imóvel que não mais pertence ao executado.

3. Recurso especial improvido

STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 468718 SC 2002/0123819-2

Relator(a): Ministra ELIANA CALMON Julgamento: 14/04/2003 Órgão Julgador: T2 - SEGUNDA TURMA

Publicação: DJ 19.05.2003 p. 217

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA EM IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. INEXISTÊNCIA DE FRAUDE. TRANSAÇÃO VÁLIDA. SÚMULA Nº 84/STJ. PRECEDENTES.

1. Recurso especial interposto contra acórdão que reconheceu não ter ocorrido fraude à execução, já que à época em que celebrada a venda do imóvel, não havia registro da penhora no cartório imobiliário.

2. O art. 129, § 9º, da Lei nº 6.015/73 dispõe que: "Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: § 9º Os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento".

3. Todavia, sobrelevando a questão de fundo sobre a questão da forma, a jurisprudência desta Casa Julgadora, como técnica de realização da justiça, tem imprimido interpretação finalística à Lei de Registros Públicos. Tal característica está assente na Súmula nº 84/STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".

4. "O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus 'erga omnes', efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do 'consilium' 'fraudis' não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp nº 31321/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 16/11/1999) 5. Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem, não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda executória, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. 6. Recurso especial não-provido

STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 791104 PR 2005/0177424-3

Relator(a): Ministro JOSÉ DELGADO Julgamento: 05/12/2005

^[5]. Súmula 375 do STJ:"O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".

^[6]. Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio. 

 (THIAGO M MARTINES)